惊呆!为抢无锡一套学区房,他疯狂加价129万…

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  文/吴婷婷

  今天无锡学区房又出了一条大新闻!

  有人为抢阳光城市花园B区一套144平的法拍房,从312万的起卖价开始,

   在短短的24小时12分钟内加价58次

  ,最终溢价129万,以441万成交!

  

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  这场拍卖是从昨天(12月6日)上午10点开始、今天上午10点12分结束的。

  竞拍结束后,有两个朋友私信找我。

  一个是 一直犹豫要不要买阳光学区房的 。他说自己被这套房子的加价过程吓到了,“怎么会10万10万的加的? 那些人到底是托还是志在必得? ”

  

  他本来想在年底捡漏一套阳光的大户型(按照惯例,每年年底最容易降价的就是大户型二手房,学区房也不例外),但这次拍卖让他觉得不乐观,“ 你说房东会不会趁机涨价? ”

  另一个是 阳光城市花园的业主 ,正好想把一套阳光143平的三房两厅卖掉。

  这场拍卖之前,他 本来打算挂393万,还附赠买家一个车位 ,但看这次法拍房居然拍到了441万,从照片看装修还远不如他家,他觉得 自己挂低了,打算加价 。

  

  ▲拍卖房内状况

  一场法拍,让买的卖的同时陷入了焦虑。

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  简单说下我对今天这场拍卖的看法吧。个人认为,作为法拍房,这套房子的价格有点高了。

  一般来说,拍到评估价的8折、最多9折是比较划算的。但今天这套房子,评估价444.63万,最终成交价441万,差不多只打了个99折,和去了个零头没啥差别。

  

  在法拍中, 评估价是一个非常重要的价格指标, 他指导着起拍价,拍卖时很多人也是以评估价为标准,判断自己是否要继续追加。

  通常来说,评估价是由评估公司以该法拍房所在小区、或是该小区同类型的其他小区,上一年(有时也会用当年的数据)的二手房成交均价为基础拟定的,有时还会打上一些小折扣,比如参照一下这套房子自身的情况,是不是装修特别好,或者特别破,适当的增减。

  评估价确定后就能定起拍价了, 一般第一次拍卖的起拍价是在评估价基础上打7折 。比如今天这套,起拍价就是在444.63万上打7折后得到的312万。

  这里面有一点非常有意思,就是评估参考的是整个小区成交房源的均价。他 不会细分面积段。

  举个例子,刚需地段的刚需小区,90平以下的房子和120以上的中大户型相比,最终成交差价可能会达到500-2000元/平。

  如果是学区房,那就更厉害了,昨天我们才说过, 以连元街小学的学区房为例,小户型和大户型的差价最大可能达到10000元/平以上。

  回过来再看这次这套阳光城市花园B区144平的房子。 在二手房市场上,该小区60平左右的户型和120平以上的户型,差价也在10000元/平以上。

  

  而小户型一直是阳光城市花园4个小区内的成交主力,中大户型只是配角,统计成交均价起来也难免会更接近高价的那一批房子。

  基于上述个点,基本可以判断,这次这套法拍房的评估价444.63万、单价是有些偏高的。

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  再来看最终的成交价。441万,基本接近评估价。

  接近或者超出评估价的拍卖大多是两种情况,一是这个房子太过稀缺,如果不是法拍,可能根本没机会买到; 一是遇到“冲头”,加价一时爽,一锤定音了才后悔 。

   第一种情况,今年发生过一次,是曹张新村那套拆迁+学区房 ,评估价63.2万,最终成交价85.25万,超出20多万。

  而今天这套,一位多次观摩、并实际参加过几次法拍的人士评价说最终竞得者属于第二种,“ 太冲动了 ”。

  “从每次竞价的时间点、加价力度看,最终竞得的这位明显 被另外一位竞拍者带了节奏 。”

  “你看那个编号为J8015的竞拍者,他的每一个竞价节点(比如临近结束20多秒开始加价)、加价幅度(一开始5万10的加,中期2万4万的加,到后来临近结束时1万1万的加,并在十分接近评估价的时候停手),明显是个老手,有托价的嫌疑。”

  

  综上,评估价本身有过高的嫌疑,基于此,起拍价也不低了,再加上有老手带节奏,最终价格有点偏高了。

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  说句马后炮的话,这套房子,好好拍的话,最终的价格应该会很美丽。

   大户型学区房不受欢迎是无锡二手学区房市场上公认的事实。 即使是起拍价低于市场价的法拍也不能例外。从这场拍卖报名的人数就可以看出端倪。

  以今年以来拍卖的几套学区房为例,基本上报名人数都在10人以上,最多的一场扬名中心小学的学区房曹张新村拍卖有29人报名,而 这套房子,只有5人报名 。

  事后我向相关人士了解了一下,判断这场拍卖报名较冷的原因可能是这套房子面积太大(144.4平)、总价太高(起拍价312万)、预缴的保证金(60万)有点高、最终的付款压力有点大。

  竞争者少,这是先天优势。

  但 法拍,不是一般人能玩的游戏 。拍卖过程中的心态把握非常重要,对实际市场的了解有多少也非常重要。

  如果事先了解过,差不多的房子,市场价不过400万出点头,还会拍吗?

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