对不起,无锡学区房价还要大涨!

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   文/吴婷婷

  先说个案例吧~

  昨天中午,和平村新出了一套42.85平的一室, 房东报价123万, 单价约2.87万 。当晚7点,房东那边传来消息,已原价成交。

  据说买的人眼睛都不眨一下,看了就买。

  上一次有和平村成交的消息是在这个月初。我的一位读者以178万的总价全款买了和平村一套64平的房子, 单价约2.76万 。

  和平村在保利广场附近,是86年左右的老房子,没有电梯,典型的市区老破小。

  唯一的 亮点是连元街小学学区。

  单凭这一点,在不到 一个月 的时间,这样的老破小就 涨了1100元/平 。这就是目前 无锡的学区房价速度。

   预计明年还会全面加速。

  

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   个人预测,明年率先领涨的将是第一梯队里偏中段的老破小学区房。

  什么样的属于偏中段的房子呢?

  简单说就是比今年成交的主流房源环境稍微差一点、面积稍微大一点或者小一点的房子。

  以锡师为例,今年几个刷新房价天花板的都是环境还不错的育才弄、解放新村、升平巷,稍微拾掇一下其实还能住或者出租,但今年这一轮抢下来,这些小区里已经处于房荒状态,然而学区房需求还在爆发,去哪里找房子补缺口?

  如果还是坚持要锡师城中校区,那只能 从比那些房子环境差一点的小区里拔一些高个儿出来,替代曾经的好房源、并以好房源的价格、甚至更贵的价格去卖。

  典型如南市桥巷。当汤巷或者其他品质不错的小区房子多、好卖的时候,南市桥的业主基本是没有定价权的。但汤巷的小房子卖掉之后,南市桥等稍微差一点的小区就成了替补队员,还拥有了自由定价的权利。

  我查了下成交数据,南市桥巷之前积压的不少陈年的老房子,比如楼层过高的、底楼的、面积略大或略小的, 今年下半年都陆续清掉了,最贵的一套单价甚至卖到了4.6万+, 比汤巷还要高,现在是中介三天两头上门求房东卖房的状态,这种“盛况”放在今年年初或者去年,是想都不敢想的。

  设想,如果连南市桥巷都卖完了,又会是哪个小区去替补呢?替补的价格又会随市场需求有多大的涨幅呢?个人认为很有想象空间。

  同样的情况还发生在连小的学区房上。

  优质老破小卖的差不多之后,就轮到了本文开头那种86年的老破小,甚至连七几年、几乎不能住的南巷上也开始进入替补队伍,我查询成交数据了解到, 8月南巷上45平左右的房子还只能卖90多万,12月初最新成交的已经卖到130万。

  老旧如此的南巷上都涨成这样,明年第一梯队的中段老破小房价又会如何?

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  再来说我的第二个预测: 明年第二梯队学区房价随时会爆发,爆发之后会继续反推第一梯队房价上涨。

  第二梯队包括哪些学校呢?根据民间排名,主要是指崇宁路、扬名、五爱、积余、东林,另外南长街呼声也很高,那就暂且也放在这里一起说。

  就学区房价来说,今年无锡第二梯队学区房价整体表现比较平稳。稍微突出一点的是扬名中心小学的学区房曹张新村。

  曹张今年10月之前走势很猛,我从中山房产了解到,集团公司基本上每月都能成交30来套曹张的学区房,至于房价, 年初16000元/平左右,10月前有七八套房子的成交单价已经过2万元/平,最高的一套已经超过21000元/平 。

  如果不是10月公积金贷款新政,曹张今年普涨到2万应该问题不大。但现在受政策影响,曹张整体的均价暂时维持在18000-19000元/平,成交量也降到了原来的1/3以下。

  之前我曾说过, 扬名、南长街学区房价对于无锡学区房价的格局非常关键 。而扬名王牌之一的曹张新村,能否再涨一波又要看政策走势。

  一旦明年政策松绑,贷款额度提升,需求回归,曹张价格必然还会再涨一波,甚至均价涨到2万+也是有可能的, 一旦涨过2万,就会反推第一梯队(主要指城中锡师、阳光锡师、连小)的学区房,尤其是连小老破小的价格。

  而目前受总价/贷款额度限制买不了曹张的,退而求其次,会考虑买南长街,也有部分会选择东林、五爱的老破小,需求扩大的情况下,这批学区房会补涨一轮。

  近期从我了解到的咨询量看,原先考虑曹张的都转而在考虑南长街,塘南、永胜、柴机、新江南的需求几乎翻倍, 塘南新村的小户型价格也创新高,29平的最贵已经卖到了62万!

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  第三个预测,是关于 太湖新城学区房 的,我会在明天晚上的学区房讲座上说给大家听。

  讲座参与方式如下:

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